민법 제215조(건물의 구분소유)

🏢 같은 건물, 다른 주인 – 민법 제215조 건물의 구분소유

"제가 사는 집은 아파트인데요, 엘리베이터는 누가 소유한 거죠?"
"빌라 복도에 짐을 놓아도 되나요?"
"지하 주차장, 베란다, 계단은 누가 관리하나요?"

 

공동주택이나 다가구 건물에 살다 보면, '이 공간은 누구 소유일까?', '이걸 고치는 비용은 누가 내는 걸까?' 라는 질문이 생기기 마련입니다.

 

이때 기준이 되는 조항이 바로 오늘의 주인공, 민법 제215조 – 건물의 구분소유입니다.

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📜 민법 제215조 조문

제215조(건물의 구분소유) ①수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때에는 건물과 그 부속물중 공용하는 부분은 그의 공유로 추정한다.

②공용부분의 보존에 관한 비용 기타의 부담은 각자의 소유부분의 가액에 비례하여 분담한다.

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🧠 조문 쉽게 풀어보기

✅ 제1항: 공용부분은 공유로 '추정'된다

• 하나의 건물을 여러 사람이 나눠서 각자 일부만 소유하고 있을 경우,
• **공동으로 사용하는 공간(공용부분)**은
  → 법적으로 공유물로 추정됩니다.

※ "추정"이란?
특별한 증거가 없는 한 그렇게 본다는 뜻입니다.
(즉, 따로 계약이 있거나 등기상 다르면 다르게 판단될 수 있어요!)

 

📌 공용부분 예시:
계단, 복도, 엘리베이터, 지하주차장, 지붕, 공동 출입구 등

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✅ 제2항: 비용은 소유비율에 따라 분담

• 공용부분을 보수하거나 유지관리하는 데 드는 비용은
• 각 소유자가 **자기 지분(소유한 면적의 가액)**에 따라 공평하게 나눠서 부담해야 한다는 뜻입니다.

📌 예를 들어,
100㎡ 중 30㎡를 가진 A는 전체 비용의 30%를 부담하게 되는 구조입니다.

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🏡 예시로 쉽게 이해하기

📌 예시 1: 복도 전등 고장

• 빌라 복도의 전등이 고장 나서 교체가 필요합니다.
• 복도는 공용부분이므로, 모든 구분소유자들이
  👉 각자의 소유 비율만큼 비용을 나눠서 부담해야 합니다.

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📌 예시 2: 누군가 공용 공간을 '내 공간처럼' 쓰는 경우

• C는 아파트 1층에 거주하면서 공용 복도에 자기 자전거를 계속 세워둡니다.
• 다른 소유자들은 불편을 겪고 있죠.
• 이 경우, 복도는 공용부분으로 모두의 공유물이므로
  👉 한 사람이 독점적으로 점유하거나 방해하는 것은 불법행위에 해당할 수 있습니다.

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⚖️ 실무 Tip

• 공용부분은 자유롭게 사용할 수 있지만, 배타적으로 점유해서는 안 됩니다.
  → 예: 복도, 계단에 물건 적치 금지, 베란다 무단 증축 금지 등
• 관리비 분담은 '면적'이 아닌 '가액' 기준이라는 점 유의하세요.
  → 20평이라도 전용면적과 부속시설 가치에 따라 분담률이 달라질 수 있습니다.
• 공용부분이 공유로 추정된다고 해도, 명확한 근거(등기, 계약서 등)로 달리 정할 수 있습니다.

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📝 오늘의 마무리 요약

• 민법 제215조는 여러 사람이 한 건물을 나눠 소유하는 경우,
  • **공용부분은 공유로 본다(추정)**고 규정하고 있으며,
  • 그 공간의 유지·보수 비용은 각자의 소유가액 비율에 따라 분담해야 한다고 정하고 있습니다.
• 아파트, 빌라, 상가 건물 등 구분소유 형태의 부동산에서는 공용부분의 관리와 비용 부담에 대한 분쟁을 예방하기 위해 반드시 알고 있어야 할 규정입니다.

“내 공간을 지키기 위해선, 함께 쓰는 공간에 대한 이해가 먼저입니다.”

 

오늘도 행복하세요.