민법 제265조_공유물 수리와 리모델링, 지분이 있으면 독단으로 다 할 수 있나요?

🧰 “이건 수리고, 저건 리모델링이죠?” – 민법 제265조 공유물의 관리와 보존

공동 소유한 건물에 금이 갔다면, 누가 고쳐야 할까요?
누군가 “우리 집 벽 좀 보강할게요”라며 바로 공사를 시작해도 되는 걸까요?

 

공유물에 이상이 생겼을 때, 각 공유자는 자유롭게 수리할 수 있는 것과 서로 협의해야 하는 것을 구별해야 합니다.
이 구별의 기준을 제시하는 것이 바로 민법 제265조입니다.

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📘 민법 제265조 – 공유물의 관리, 보존

제265조(공유물의 관리, 보존) 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

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🔍 조문 해설: ‘관리’와 ‘보존’의 차이점

🔹 관리행위

공유물을 유지·운용·사용하는 데 필요한 일상적 결정
예: 건물 외벽 도색, 공동 공간 용도 지정, 정기적 시설 점검 등
→ 지분의 과반수로 의결해야 합니다.

 

📌 예시: A(50%), B(30%), C(20%)가 공유하는 건물의 외벽 색을 바꾸려면
→ A와 B가 찬성하면 과반수 충족 → 가능
→ A 혼자만 찬성 → 불가능

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🔹 보존행위

공유물을 현 상태로 유지하거나 손상·위험으로부터 지키는 조치
예: 누수된 수도관 수리, 낡은 문짝 교체, 누전 차단기 교체 등
→ 누구든지 단독으로 가능

 

📌 즉, 손상이 더 커지기 전에 빠르게 조치해야 하는 경우에는
→ 공유자 한 사람이 알아서 처리해도 된다는 것!

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🏠 실생활 예시

📍 사례 1. 보일러 교체 문제
공유주택에서 보일러가 고장나 전체 난방이 되지 않는 상황.
A가 혼자 보일러를 교체함
→ ✅ 보존행위로 인정되어 정당한 조치. 비용 분담 요구 가능

📍 사례 2. 현관문 위치 변경
공유 건물의 입구 방향을 바꾸기 위해 외벽을 철거하고 새 문을 설치
→ ❌ 보존행위 아님. 구조 변경 → 관리 또는 변경행위 → 과반수 또는 전원 동의 필요

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⚖️ 실무 팁: 공유관계에서의 의사결정 구조

✅ 보존행위는 단독 가능, 단 사후 정산 필요
보존을 위해 들인 비용은 다른 공유자에게 분담 요구가 가능합니다.
단, 보존 목적임이 명확해야 함 (예: 누수, 파손, 붕괴 위험 등)

 

✅ 관리행위는 ‘과반수’로 결정
보통의 운영·유지 수준의 의사결정은 공유자 과반수 찬성으로 진행할 수 있습니다.

 

✅ 혼동주의! ‘보존’과 ‘변경’은 다르다
낡은 벽지를 새 디자인으로 전면 교체하는 경우 → 단순 수리가 아닌 '변경'
→ 제264조 적용 → 전원 동의 필요

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📝 마무리 요약

민법 제265조는 공유물의 관리와 보존에 관한 명확한 기준을 제시합니다.

• 관리행위는 지분 과반수로 결정
• 보존행위는 누구나 단독으로 가능
• 손상 방지를 위한 긴급한 조치는 보존으로 인정되지만, 개조나 변경은 다른 조문(제264조)에 따라 전원 동의가 필요합니다

공유관계에서는 공유물에 대한 사전·사후 커뮤니케이션이 필수입니다.
적절한 선에서 각자의 권리를 행사하고, 서로 협의하는 자세가 필요합니다.

 

오늘도 행복하세요.