민법 제264조_공유지만, 내 맘대로 부수고 고쳐도 되죠?

🧱 "공유지만, 내 맘대로 부수고 고쳐도 되죠?" – 민법 제264조 공유물의 처분과 변경 제한

형제가 공동으로 부모님 집을 상속받아 함께 소유하는 상황. 어느 날 한 형제가 말합니다.
“이 집, 리모델링 좀 할게. 내 지분도 있으니까 내 맘대로 해도 되잖아?”
하지만 다른 형제는 불쾌한 기색을 감추지 못합니다.
“왜 멀쩡한데 바꾸는거야?”

 

공유물은 ‘함께’ 소유하는 것이기 때문에, 누군가의 단독 행동은 법적으로 제한될 수밖에 없습니다.
오늘 알아볼 민법 제264조는 바로 그런 경우에 대한 기준을 제시하는 조항입니다.

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📘 민법 제264조 – 공유물의 처분, 변경

제264조(공유물의 처분, 변경) 공유자는 다른 공유자의 동의없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.

 

<전조와 비교>

 

• 제263조는 공유자의 자기 지분에 대한 개별 권한을 중심으로 한 규정입니다.
  👉 ‘내 몫이니까 내가 처분하고, 내가 수익을 누리는 건 가능하다’는 원칙이죠.
• 제264조는 공유물 전체에 영향을 주는 행위는 전원의 합의가 필요하다는 제약을 규정합니다.
  👉 ‘공동의 물건은 함께 결정하자’는 원칙입니다.

 

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🔍 조문 해설: 공유물 전체는 ‘합의’로 움직여야 한다

민법 제264조는 공유자 한 사람이 공유물 전체에 대해 마음대로 처분하거나 변경하는 것을 금지하고 있습니다.

🔹 처분

팔거나 증여하거나 소유권을 이전하는 등의 행위
→ 단독으로 공유물 전체를 매도하거나 기증하면 안 됩니다.

🔹 변경

물리적인 상태나 구조를 바꾸는 행위
→ 예를 들어 건물을 증축하거나, 벽을 허물거나, 창고로 쓰던 건물을 카페로 리모델링하는 경우 등

이런 행위들은 공유자의 지분을 넘는 영향을 미치기 때문에, 전원 동의 없이는 허용되지 않습니다.

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🏠 실생활 예시

📍 사례 1. 공유 건물 철거와 신축
A, B가 공동으로 건물을 소유하고 있는데, A가 B의 동의 없이 낡은 건물을 철거하고 새 건물을 짓기 시작함
→ ❌ 위법입니다. 철거나 신축은 ‘변경’에 해당되며, 공유물의 본질적 성격을 바꾸는 행위이기 때문에 전원 동의가 필요합니다.

📍 사례 2. 공동 토지 매매
A, B, C가 공동 명의로 땅을 소유 중인데, A가 제3자에게 땅 전체를 매매함
→ ❌ 자신의 지분만은 처분 가능하지만, 공유물 전체의 처분은 다른 공유자의 동의 없이는 불가능합니다. 민법 제264조 위반입니다.

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⚖️ 실무 팁: 공유물 처분·변경 시 주의할 점

✅ 공유물 전체를 처분하거나 변경하려면 공유자 전원의 서면 동의 확보
단순한 ‘구두 동의’는 나중에 분쟁의 소지가 있습니다. 반드시 계약서나 동의서 형태로 남겨야 안전합니다.

✅ 지분 처분과는 구별해야
공유자 각자의 지분은 자유롭게 처분할 수 있지만, 전체에 영향을 주는 행동은 안 됩니다.

✅ 관리·보존행위와 구분
공유물의 ‘보존행위’(예: 고장난 수도관 수리)는 다른 공유자의 동의 없이 가능하지만, '변경행위'는 다릅니다. 이는 민법 제265조에서 더 자세히 다룹니다.

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📝 마무리 요약

민법 제264조는 공유물의 본질을 훼손하거나 처분하는 행위는 공유자 전원의 동의가 필요하다고 명시하고 있습니다.
공유 관계에서는 협의와 합의가 모든 판단의 출발점입니다.

• 공유자는 전체 공유물을 단독으로 처분하거나 변경할 수 없다.
• 구조 변경, 용도 변경, 매도 등은 모두 '공유자의 공동결정 대상'이다.
• 사전에 충분한 협의 없이 행동할 경우, 법적 분쟁으로 이어질 수 있다.

공유는 단순한 소유 이상의 의미를 지닙니다.
혼자보단 함께 결정해야 하는 법, 그게 바로 공유물의 원칙입니다.

 

오늘도 행복하세요.