민법 제245조_남의 땅도 오래 점유하면 내 것이 된다는 것이 정말일까요?

🏡 남의 땅도 오래 점유하면 내 것이 된다?

— 민법 제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) 해설

“저 집은 우리 아버지 때부터 우리가 관리했어요.”
“등기는 없지만 30년 동안 아무 문제 없이 살아왔죠.”
이렇게 오랫동안 남의 부동산을 실질적으로 점유해왔다면, 진짜 내 땅이 될 수 있을까요?

 

민법은 이런 상황에 대해 “정당한 점유로 시간이 지나면 소유권을 취득할 수 있다”, 즉 **시효취득(時效取得)**이라는 제도를 마련해 두고 있습니다.

오늘은 이 시효취득의 핵심 규정인 민법 제245조를 차근차근 풀어보겠습니다.

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📘 민법 제245조 — 조문 내용

제245조(점유로 인한 부동산소유권의 취득기간) ①20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

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🧩 조문을 쉽게 풀어보면?

민법 제245조는 부동산의 시효취득에 관한 규정으로, 두 가지 상황을 구분해서 설명하고 있습니다.

① 일반 점유자 — 20년 요건

• 내가 등기 없이 남의 땅을 20년 동안 사실상 내 것처럼 사용하고 있었다면?
• 그 점유가 소유의 의사로, 평온하게, 공연하게 이루어졌다면?
  → 등기만 하면 내 소유로 인정받을 수 있습니다.

② 등기한 선의의 점유자 — 10년 요건

• 내가 등기까지 마친 부동산이 나중에 알고 보니 남의 땅이었을 경우!
• 그러나 나는 진짜 내 것이라 믿었고, 실수도 없었다면?
• 이 경우는 10년만 점유해도 소유권을 취득할 수 있습니다.

📝 여기서 '선의'는 “진짜 내 것이라고 믿었다”는 뜻이고, '과실 없음'은 “그 믿음에 정당한 이유가 있었다”는 의미입니다.

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🏠 실생활 예시

✅ 예시 1: 20년 점유 후 등기

A씨는 오래전부터 관리가 안 되던 빈 땅에 작은 집을 짓고 살아왔습니다.
소유자도 나타나지 않았고, 20년 넘게 별다른 문제 없이 평온하게 거주해왔죠.
→ A씨는 이제 등기를 신청하면 해당 토지의 소유권을 취득할 수 있습니다.

✅ 예시 2: 착오로 등기한 B씨

B씨는 부동산을 매매받고 등기까지 마쳤습니다.
그런데 알고 보니 이전 매도인이 진짜 소유자가 아니었던 것!
하지만 B씨는 전혀 몰랐고, 그 부동산을 10년간 아무 문제 없이 사용해왔습니다.
→ 이 경우 민법 제245조 제2항에 따라 B씨는 소유권을 취득합니다.

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📌 실무 팁

• 시효취득은 반드시 ‘등기’가 필요합니다.
  → 아무리 오래 점유했더라도 등기를 하지 않으면 법적으로 소유권이 인정되지 않습니다.
• ‘소유의 의사’가 핵심!
  → 점유의 목적이 단순한 보관이나 임대라면 시효취득 요건이 충족되지 않습니다.
• '공연하고 평온한 점유'란?
  → 남몰래 숨어서 점유하거나, 폭력적으로 점유한 것은 인정되지 않습니다.
• 10년 요건은 '등기 + 선의 + 무과실'이라는 세 가지 조건이 모두 충족되어야 함을 잊지 마세요.

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✍️ 마무리 요약

민법 제245조는 오랫동안 소유자처럼 살아온 사람에게 법적으로 진짜 주인이 될 기회를 열어줍니다.
다만, 단순히 ‘오래 점유했다’는 것만으로는 부족하고, 법이 요구하는 요건과 절차를 정확히 갖추어야 소유권이 인정됩니다.

 

오늘도 행복하세요.